Fideicomiso Inmobiliario Comuntario Del Sur De Los Berkshires
Vivienda económica: un motivo valedero
El costo excesivo de la vivienda afecta de alguna manera a toda la población del sur de los Berkshires. Quienes no necesitan vivienda tienen, sin embargo, hijos, nietos o vecinos que la precisan. Los que alquilan su vivienda han visto cómo sus ingresos mensuales disminuyen a medida que aumentan los alquileres.
El gobierno federal y el gobierno del Estado han procurado facilitar a las familias la adquisición de una primera vivienda mediante programas especiales. Si bien importantes, esas medidas sólo configuran parte de la solución. En realidad son los ciudadanos quienes pueden mejorar considerablemente esta situación y ofrecer viviendas económicas por intermedio de organizaciones locales y utilizando recursos locales. El Fideicomiso Inmobiliario Comunitario de Sur de los Berkshires (Community Land Trust of the Southern Berkshires) es una de esas organizaciones.
El objetivo principal
Todos somos conscientes de que el problema de la vivienda es una de las numerosas cuestiones que afectan el uso de la tierra en el sur de los Berkshires que requieren soluciones locales. Queremos preservar espacios accesibles para fines recreativos, proteger la vida silvestre y la producción alimentaria. Y también queremos reservar tierras para la construcción de oficinas, comercios y para la producción de bienes.
El Fideicomiso Inmobiliario Comunitario - El poder de decisión en manos locales
El Fideicomiso Inmobiliario Comunitario (Community Land Trust) [CLT] es una organización sin fines de lucro cuyos miembros residen en el sur de los Berkshires. Quien viva en esa región puede asociarse pagando un cuota de $10.
La principal motivación del CLT es que las casas, los graneros, establos, cercados, huertas, granjas y jardines y el cultivo y los productos de la tierra sean la propiedad de quienes posean y exploten esos bienes, en tanto que la tierra misma, por ser un recurso comunitario limitado, sea de propiedad de toda la comunidad. Por intermedio delFideicomiso Inmobiliario Comunitario es posible lograr la propiedad comunitaria de la tierra.
La función primordial del Fideicomiso es comprar o aceptar en donación tierras y arrendarlas a sus asociados mediante un contrato de arriendo por 99 años que sea automáticamente renovable y transmisible a los herederos del arrendatario. Este proceso consiste en parte en determinar – conjuntamente con planificadores del uso de la tierra, gobiernos locales y la comunidad en general – el uso o los usos más adecuados para una parcela determinada, por ejemplo, refugio de vida silvestre, urbanización, área de reserva para la conservación de bosques, área comercial o cultivo de hortalizas para el consumo local.
Las actividades de Fideicomiso Inmobiliario están a cargo de una Junta Directiva elegida por los asociados. Se estimula también a los asociados para que se incorporen a o establezcan comités sobre temas especiales relativos al uso de la tierra, inclusivo obtención de viviendas económicas, identificación de terrenos adecuados, planificación del uso de la tierra, financiación, publicidad e incorporación de nuevos asociados.
Cómo asegurar la obtención de viviendas económicas
Por intermedio del CLT los interesados podrán adquirir una casa por su valor real sin tener que pagar un precio artificialmente elevado por la parcela donde decidan construirla. El contrato de arriendo limita el precio de reventa de la casa al valor de lo edificado y de la mejoras efectuadas en la parcela, es decir, al costo que significaría construir la misma vivienda al momento de la venta. Ningún posterior adquirente de la vivienda deberá pagar jamás un precio especulativo por la tierra. El beneficio financiero del vendedor será en consecuencia idéntico al mayor valor de los materiales de construcción y de la mano de obra en la región.
Los mismos principios se aplican a los usos comerciales de la tierra, habitualmente sujetos a intereses ajenos a la comunidad. Los comerciantes y productores de bienes no están por lo tanto sometidos a la incertidumbre derivada de convenios a corto plazo y alquileres en constante aumento. El arriendo de 99 años del Fideicomiso les permite adquirir sus propios edificios e instalaciones sin que corran el riesgo de perderlos y asegura que el próximo arrendatario comercial podrá adquirirlos a un costo razonable.
En pocas palabras, el arriendo que ofrece el Fideicomiso permite que el arrendatario posea, compre y venda el producto de su trabajo real y no el resultante de la inflación o del precio de la tierra en la región. El costo especulativo de la tierra no favorece a ninguna persona en particular sino que beneficia al Fideicomiso Inmobiliario Comunitario, que es propiedad de todos.
De esto se desprende que parte de las funciones del Fideicomiso Inmobiliario Comunitario es asegurar que la comunidad sea la propietaria perpetua de la tierra, a la que asignará los usos convenidos. Esos usos no podrán ser modificados por las presiones externas que suceden cuando factores externos decidan que nuestra tierra es un lugar atractivo e interesante de residencia.
El Fideicomiso: un instrumento flexible
El Fideicomiso Inmobiliario Comunitario es esencialmente un grupo de gestión. Como tal puede adecuarse a las necesidades de individuos y organizaciones a fin de alcanzar los objetivos comunitarios en materia de vivienda, espacios abiertos, explotaciones agrícolas y comerciales y otros usos de la tierra, por ejemplo:
* colaborar con fideicomisos de conservación de la tierra para la gestión de acuerdos de arriendo de tierras que deben ser cultivadas para asegurar su conservación;
* proteger los intereses del agricultor, quien verá asegurada la propiedad de los edificios e instalaciones existentes o los que construya en la propiedad arrendada;
* negociar y controlar los contratos de arriendo entre agricultores y terratenientes que deseen incentivar a los agricultores para que realicen mejoras a largo plazo de sus tierras;
* gestionar los arriendos de un número adecuado de viviendas económicas adyacentes a parcelas protegidas por un fideicomiso de conservación de tierra, como parte de su plan de uso de la tierra;
* servir un medio para organizar a quienes deseen instalar comercios y a otros pequeños empresarios, de modo de asegurar la propiedad de edificios e instalaciones;
* emprender la planificación del uso de la tierra y el desarollo de múltiples utilizaciones de una parcela que un grupo de asociados del Fideicomiso someta a la consideración del Fideicomiso en nombre y beneficio de futuros arrendatarios, para su transformación en una vivienda comunitaria de varias unidades.
Una invitación
En síntesis, autosuficiencia local, estructura organizativa sin fines de lucro y participación plena de la comunidad figuran entre los instrumentos fundamentales mediante los cuales el Fideicomiso Inmobiliario se propone reducir los costos de la vivienda y de los negocios y transformar la planificación del uso de la tierra en una empresa comunitaria. Le invitamos a asociarse al Fideicomiso Inmobiliario Comunitario y a participar activamente en la planificación del futuro de las tierras de los Berkshires del Sur en todos sus aspectos.
COMMUNITY LAND TRUST IN THE SOUTHERN BERKSHIRES
FIDEICOMISO INMOBILIARIO COMUNITARIO DE LOS BERKSHIRES DEL SUR
P.O. Box 276, Great Barrington, MA 01230, www.CLandTrust.org, (413) 528-1737